نقل و انتقال املاک وقفی
نقل و انتقال املاک وقفی
قبل از اقدام برای نقل و انتقال یا خرید املاک وقفی اطلاعات لازمی را کسب کنند. همه این املاک دارای سند بوده و برای خرید فروش رهن و اجاره آن ها هیچ مانعی وجود ندارد اما معامله آن ها با معامله املاک عادی تفاوت هایی دارد.
برای حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف علیه فروش نال موقوفه ضروری است .از این رو در قانون مدنی و فقه اسلامی فروش این اموال مجاز شمرده شده است. در همین رابطه، قاعده ید در وقف را در این لینک مطالعه نمایید. لازم به ذکر است اگر لزوم انتقال مال فقط نسبت به قسمتی از مال صادق باشد، فقط برای همان قسمت اعمال می شود و به همه موقوفه تسری نمی باید.
ماده 88 قانون مدنی: بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی شود به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
موارد خاص جهت خرید و فروش املاک وقفی
در صورتی که عمران و بازسازی اموال موقوفه تخریبی با مشکل مواجه بوده و یا در صورت قابلیت عمران مستلزم هزینه های سنگینی بوده و کسی حاضر به تامین این مخارج نباشد ، می توان در دو مورد و از طریق قرارداد بیع اقدام به فروش و انتقال اموال موقوفه کرد. این دو مورد عبارتند از:
احتمال از بین رفتن موقوفه
مقصود از «خوف خرابی» تلف زودرس و نامتعارف مال موقوف است یعنی تلفی که در شرایط مطلوب می توان از آن پرهیز کرد، ولی به دلیل مدیریت غلط و شرایط نامطلوب طبیعی و اقتصادی به آن تلف منتهی می شود. بیم خرابی مال موقوف ممکن است ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم یا در نتیجه رویدادهای طبیعی باشد.
ایجاد اختلاف بین ذی نفعان به طوری که امکان قتل و خونریزی بین آن ها وجود داشته باشد
صرف وجود اختلاف بین موقوف علیهم مجوزی برای عدول از اصل و فروش مال موقوفه نیست، مگر در مواردی که اختلافهای ناظر به وقف به اندازهای باشد که در این میان، احتمال به خطر افتادن جان فرد یا افرادی وجود داشته باشد. گاهی اختلافات می تواند به سبب مشاعی بودن ملک باشد که در این باره می توانید در این لینک، مطلب مفیدی را مطالعه نمایید.
بر اساس قوانین جدید، در مواردی که حاکم شرع یا ولیفقیه طبق قانون اوقاف و بنا بر مصلحتی بالاتر، فروش مال موقوفه را لازم بداند، با علم ولیفقیه نیز امکان فروش وجود دارد که البته ولی فقیه نیز در چارچوب مقررات شرع و حسب ضرورت یا وجود مصلحت، چنین اجازهای را خواهد داد اما به هر تقدیر طبق قانون تشکیل سازمان اوقاف و آییننامه آن در مواردی که فروش موقوفه مجاز باشد، بنا به شرایط ذکرشده، اجازه رییس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولیفقیه برای فروش لازم و ضروری است.
اجاره املاک وقفی
اولین شرط از شرایط اجاره دادن مال موقوفه ، وجود شرایط عمومی صحت قرارداد را داشته باشد. یعنی برای اجاره دادن مال موقوفه، دو طرف قرارداد باید رضایت ذهنی داشته و این رضایت خود را با اعلام قصد بیان کنند. دوم اینکه دو طرف قرارداد اجاره مال موقوفه باید دارای اهلیت انعقاد قرارداد باشند یعنی از نظر عقلی و سنی و فکری رشد کافی و لازم را کرده باشند. سوم اینکه مال وقفی باید شرایط مورد معامله را داشته باشد. آخرین شرط از شرایط عمومی صحت قراردادِ اجارهِ مال وقفی این است که مال باید در برای هدفی مشروع اجاره داده شود.
نکاتی درباره خرید املاک موقوفی
افرادی که در جریانات خرید و فروش املاک وقفی قرار می گیرند، ناخواسته و از روی بی اطلاعی دچار مشکلاتی می شوند که در این مقاله سعی بر ذکر چندین نکته مفید در این باره شده است.
صاحب ملک وقفی تنها خود خریدار است
نکته بسیار مهم این است که اگر خانه ای خریداری می شود که زمین آن وقفی است، در آینده اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین ها نشوند. پس افرادی که اقدام به خرید املاک وقفی می کنند باید بدانند که در آینده کسی مدعی مالکیت ملک آن ها نمی شود و خرید این املاک به دلیل پایین بودن قیمت گزینه مناسبی برای افراد کم توان به حساب می آید.
دانستن فرق عرصه و اعیان
به طور کلی دو اصطلاح عرصه و اعیان در رابطه با املاک و اسناد آن ها وجود دارد. در خرید و فروش املاک وقفی نیز، عرصه همان ملکی است که وقف شده است و امکان خرید و فروش مستقیم روی آن وجود ندارد و اعیان همان بنایی است که روی زمین وقفی ساخته شده و اشخاص می توانند مالکیت تمام آن را به نام خود ثبت کرده و اجازه خرید و فروش آن را نیز داشته باشند. به همین دلیل اینگونه املاک دارای دو سند به نام سند اعیان و سند عرصه می باشند و زمانی که شخصی خانه وقفی ای را همراه با سند وقفی خریداری می کند در واقع زمین ملک را از کتولی وقف اجاره کرده است.
شناخت متولی لازم است
اگر شخصی قصد خرید خانه وقفی را دارد باید به این مسئله توجه کند که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است. متولی وقف خاص که شخص خاص، متولی وقف عام، سازمان اوقاف و موقوفات مربوط به آستان قدس نیز متولی مشخصی دارند. این موضوع در خرید و فروش املاک وقفی به این دلیل دارای اهمیت است که اشخاص برای پرداخت اجاره و یا خرید و فروش با متولیان سر و کار دارند. برای کسب اطلاعات مفیدتر درباره قرارداد اجاره به این لینک مراجعه کنید.
پرداخت کردن اجاره به متولی
به راحتی می توان ساختمان وقفی را فروخت و یا آن را اجاره داد. از این لحاظ هیچ فرقی بین ملک وقفی و معمولی وجود نخواهد داشت. البته هزینه های دیگری که برای سایر املاک مانند مالیات شهرداری در مورد این املاک نیز برقرار است. تنها تفاوتی که خانه های وقفی با خانه های معمولی دارند از لحاظ قیمت است و همچنین در اجاره این املاک باید سالانه مبلغی به متولی وقف طی قرارداد پنج ساله پرداخت شود.
خرید و فروش زمین وقفی
معمولا اشخاص هنگام خرید و فروش املاک وقفی، فرق این املاک را با املاک عادی متوجه می شوند. برای مطالعه مبحث مرتبط با خرید و فروش املاک موقوفی وارد این لینک شوید. برای این که املاک به فروش برسند اجازه از متولی الزامی است. در ابتدا برای طی کردن این پروسه باید به شهرداری مراجعه کرده و بعد از آن طی اخذ نامه ای از شهرداری، شخص به اداره اوقاف یا متولی مربوطه ارجاع داده خواهد شد. متولی زمین وقف شده باید مبالغ پرداختی توسط خریداران یا مستاجران را صرف امور مد نظر واقف کند.
پرداخت کردن وام
اشخاص پس از پرداخت همه هزینه های مربوط به املاک وقفی، می توانند از همه تسهیلاتی که اگر همه هزینه ها برای خرید املاک وقفی را پرداخت کردید در نهایت می توانید از همه تسهیلاتی که برای خرید املاک عادی برخوردار شوید، در این املاک نیز استفاده کنید. پس می توانید برای این زمین از وام مسکن برای ساخت و ساز نیز استفاده کنید. البته باید بدانید شما به صورت مطلق صاحب این ملک نخواهید بود و تنها قراردادی که دارید اجاره به شرط تملیک است.
استعلام از متولی
قبل از خرید و فروش املاک وقفی، استعلام از اداره ثبت محل ضروری می باشد تا اشخاص بدین وسیبه متوجه شوند که مالک اصلی زمین چه کسی بوده تا در نهایت مشکلاتی از جمله توقیف بودن یا معارض بودن ملک برای آن ها پیش نیاید. علاوه بر اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه نیز لازم است.
ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی
اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستاجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستاجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستاجر مالک بنا محسوب میشود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساختوساز روی زمینهای وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساختوساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستاجر صادر میشود.
متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت و ساز روی زمین وقفی احداث بنا روی زمین اجارهای که از اوقاف گرفتهاند میکنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستاجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع و قمع بنای احداثشده روی زمین داده میشود. با اداره اوقاف بیشتر آشنا شوید.
نکته پایانی
پرسش اینجا است که آیا اگر ملک اوقافی نیاز به برخی تعمیرات و یا تغییرات داشته باشد، مستاجر میتواند اقدام به تعمیرات کند؟ اگر پاسخ مثبت است مرجع این درخواست کجاست؟
اصولاً مستاجر هر ملکی برای انجام تعمیرات موردنیاز در املاک اجارهای باید مراتب را به موجر یا مالک اطلاع بدهد و اجازه او اقدام کند. در املاک وقفی نیز این موضوع باید از سوی مستاجر رعایت شود. مرجع این درخواست نیز شخص متولی است. در املاک وقفی که از نوع وقف عام باشد این اجازه باید از اداره اوقاف به عمل آید. اگر متولی به هر دلیلی اجازه تعمیر یا تغییری در ملک وقفی اجارهای به مستاجر آن ملک ندهد، قاعدتاً چون مستاجر نمیتواند از مورد اجاره استفاده کامل ببرد بنابراین اجاره برای مدت باقیمانده باطل است.
اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستاجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستاجر نیز مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستاجر مالک بنا محسوب شده و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت نماید. یک نکته مهم در رابطه با ساختوساز روی زمینهای وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساختوساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستاجر صادر میشود.
